Mercado Residencial en San Fernando, Cádiz (2020-2025)

1. Resumen Ejecutivo y Marco Macroeconómico

El análisis exhaustivo del mercado inmobiliario en San Fernando (Cádiz) durante el quinquenio 2020-2025 revela una transformación profunda de los fundamentales económicos y urbanísticos del municipio. En un contexto global marcado por la volatilidad post-pandémica, el repunte inflacionario y el endurecimiento de la política monetaria europea, el mercado isleño ha exhibido una resiliencia asimétrica. Mientras el segmento de renta libre ha experimentado una apreciación sostenida de los activos impulsada por una restricción severa de la oferta, el segmento de vivienda protegida ha iniciado, tras más de una década de letargo, un ciclo expansivo sin precedentes impulsado por la intervención directa de la administración local y la captación de fondos europeos.

San Fernando, con una población estabilizada en el entorno de los 94.000 habitantes a pesar de una leve tendencia al decrecimiento demográfico ¹, se ha consolidado como un mercado refugio dentro de la Bahía de Cádiz. La ciudad actúa como una válvula de escape para la demanda habitacional que no puede ser absorbida por la capital gaditana, cuyos precios y falta de suelo expulsan sistemáticamente a la población residente. Sin embargo, esta función de «ciudad dormitorio» cualificada está evolucionando hacia un modelo de ciudad de servicios y residencial autónoma, donde la calidad del parque inmobiliario y los nuevos desarrollos urbanísticos están redefiniendo el perfil socioeconómico del comprador.

Este informe disecciona las métricas de valoración, los volúmenes transaccionales y las políticas públicas que han moldeado este periodo. Se presta especial atención a la dicotomía entre el mercado de vivienda usada —que representa la inmensa mayoría de las operaciones— y la incipiente reactivación de la obra nueva, así como al papel crítico de la liberación de suelos militares (Polvorines de Fadricas, Janer, Ayudantía de Marina) como llave maestra para el crecimiento futuro del municipio.

2. Análisis Demográfico y Socioeconómico de la Demanda

2.1. Dinámicas Poblacionales y Formación de Hogares

La evolución demográfica de San Fernando presenta una paradoja aparente: una ligera contracción en el número absoluto de habitantes que coexiste con una demanda creciente de unidades habitacionales. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la ciudad ha registrado pérdidas poblacionales anuales, cifradas en aproximadamente 282 habitantes en las últimas actualizaciones del padrón, situando la cifra oficial en 93.645 residentes.¹

No obstante, esta métrica agregada oculta una fragmentación de los hogares. La reducción del tamaño medio de la unidad familiar, impulsada por el envejecimiento de la población y los cambios en los modelos de convivencia (aumento de hogares unipersonales y monoparentales), genera una presión sobre el parque de viviendas existente. La demanda no crece por un aumento explosivo de la población, sino por la necesidad de más techos para alojar a un número similar de personas distribuidas de forma más atomizada.

El perfil demográfico de San Fernando es notablemente más joven que la media de la provincia de Cádiz y del conjunto de España ², lo que configura una demanda estructuralmente activa en los segmentos de primera vivienda y alquiler. Este bono demográfico juvenil, sin embargo, choca frontalmente con barreras de entrada financieras, creando una bolsa de demanda embalsada que presiona tanto el mercado de alquiler como las listas de solicitantes de Vivienda de Protección Oficial (VPO).

2.2. Perfil Socioeconómico y Capacidad de Compra

La capacidad de acceso a la vivienda en San Fernando viene determinada por unos niveles de renta que, si bien son estables gracias al peso del sector público y militar en la economía local, presentan desafíos frente a la escalada de precios. La Renta Bruta Media en el municipio se situó en 28.164 euros, con una Renta Disponible Media de 23.314 euros en el ejercicio fiscal de 2023.³

Estos niveles de ingreso sitúan a San Fernando en una posición intermedia en el contexto provincial, permitiendo un acceso razonable a la financiación hipotecaria para parejas con doble ingreso, pero excluyendo a una parte significativa de los hogares unipersonales del mercado libre. El análisis de la demanda cualificada muestra que el 70% de las transacciones tienen como finalidad la vivienda habitual ⁴, reafirmando el carácter residencial y no especulativo del mercado isleño. A diferencia de municipios vecinos como Chiclana o El Puerto de Santa María, donde la segunda residencia tiene un peso determinante, San Fernando mantiene un mercado endógeno, lo que le otorga una mayor estabilidad frente a shocks externos pero lo hace más sensible a la evolución del empleo local y los salarios públicos.

3. El Mercado de Renta Libre: Valoración, Oferta y Transacciones

3.1. Evolución de Precios y Tendencias de Valoración (2020-2025)

El comportamiento de los precios en el mercado libre ha desafiado las previsiones de corrección asociadas a la subida de tipos de interés del Banco Central Europeo iniciada en 2022. Lejos de ajustarse a la baja, los valores unitarios (€/m²) han mantenido una trayectoria ascendente, acelerándose notablemente hacia el final del periodo analizado.

A fecha de octubre de 2025, los informes de mercado de los principales portales inmobiliarios y sociedades de tasación coinciden en situar los precios de oferta en máximos históricos recientes. El precio medio de oferta alcanzó los 1.902 €/m², lo que representa una variación interanual del 17,9%.⁵ Este incremento de doble dígito es sintomático de un desequilibrio severo entre oferta y demanda.

Tabla 1. Evolución Detallada del Precio de Oferta en San Fernando (2025)

Mes	Precio (€/m²)	Variación Mensual	Variación Trimestral	Variación Anual
Octubre 2025	1.902 €	+ 2,5 %	+ 5,6 %	+ 17,9 %
Septiembre 2025	1.855 €	+ 0,6 %	+ 4,6 %	+ 15,3 %
Agosto 2025	1.844 €	+ 2,4 %	+ 6,0 %	+ 14,3 %
Julio 2025	1.800 €	+ 1,5 %	–	–
Junio 2025	1.774 €	+ 1,9 %	–	–

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de Idealista y análisis de mercado.⁵

Es crucial distinguir entre el precio de oferta (las expectativas del vendedor) y el valor de tasación (el valor técnico del activo). Según Tinsa, en el tercer trimestre de 2025, el valor de tasación medio se situó en 1.704 €/m², registrando un incremento interanual del 8,91%.⁷ Aunque inferior al precio de oferta, este crecimiento del valor de tasación valida la solidez de la recuperación, situando el precio medio de un piso estándar de 90 m² en el entorno de los 153.347 €.⁷

La brecha entre el precio de oferta (1.902 €) y el de tasación (1.704 €) sugiere un mercado de vendedores donde los propietarios están testando al alza la disposición de pago de la demanda. Sin embargo, la convergencia de ambas métricas al alza indica que el mercado está absorbiendo estos incrementos.

3.2. Análisis Segmentado por Tipología de Vivienda

La composición del stock inmobiliario en venta revela una dualidad marcada entre la vivienda plurifamiliar compacta y las unidades de mayor superficie, con comportamientos de precio divergentes en función del ciclo.

• Viviendas de gran superficie (>100 m²): Han mostrado una volatilidad interesante. En la comparativa a 5 años, acumulan una revalorización del 43,36%, lo que refleja la búsqueda de espacio post-confinamiento. Sin embargo, en el corto plazo (6 meses), mostraron una leve corrección del -5,47%, posiblemente debido a la dificultad de financiación de tickets más altos.⁸
• Viviendas compactas (<100 m²): Mantienen un crecimiento más estable a corto plazo (12,91% interanual) ⁸, impulsadas por su menor coste total y su adecuación al perfil de comprador joven o inversor.

El mercado de obra nueva es prácticamente residual en comparación con la segunda mano. En 2024, se registraron 974 transacciones de vivienda usada frente a tan solo 76 de vivienda nueva.³ Esta ratio de 12 a 1 evidencia el estrangulamiento de la actividad promotora privada durante la última década. Las pocas promociones activas, como «Edificio Varadero (2ª Fase)», «El Castillito» o «Calle Real 232», actúan como productos premium con precios de salida desde 209.500 €, dirigidos a un segmento de demanda de reposición con alta solvencia.²

3.3. Micro-Mercados: Análisis de Distritos y Barrios

La estructura urbana de San Fernando genera micro-mercados con dinámicas de precios y públicos objetivo muy diferenciados. La distancia a la playa de Camposoto, la conexión con la autovía CA-33 y la calidad de las zonas comunes son los vectores que determinan la prima de precio.

Tabla 2. Radiografía de Precios y Tendencias por Distrito (Octubre 2025)

Distrito / Zona	Precio Medio (€/m²)	Variación Anual	Perfil del Mercado
Camposoto – Gallineras	2.176 €	+ 31,2 %	Zona Premium: Expansión sur, unifamiliares, alta demanda joven y familiar. Cercanía a playa.
Centro	2.148 €	+ 3,81 %	Zona Histórica: Valor patrimonial, escasez de oferta, alta rentabilidad por ubicación estratégica.
Hornos Púnicos / Casería	~2.000 € – 2.100 €	Estable al alza	Residencial Moderno: Vistas a la bahía (Casería), edificios recientes, perfil medio-alto.
El Cristo – Cayetano Roldán	1.964 €	+ 6,7 %	Zona Consolidada: Bien conectada, tejido urbano denso, servicios de proximidad.
Barriada Andalucía – Ardila	1.878 €	Moderada	Zona Popular: Alta densidad, precios más accesibles, objetivo de inversión para alquiler.
El Carmen	1.599 €	+ 16,9 %	Oportunidad: Precios más bajos de la ciudad, alto potencial de revalorización, parque de viviendas antiguo.

Fuente: Datos agregados y analizados de informes de Idealista y Fotocasa.⁵

El distrito de Camposoto – Gallineras se ha erigido como el motor de precios de la ciudad, superando la barrera de los 2.100 €/m² y registrando una apreciación anual superior al 30% en algunos segmentos.¹⁰ Este fenómeno se explica por la preferencia post-pandémica por viviendas con espacios exteriores, garaje y zonas comunes, tipologías abundantes en esta área de expansión.

Por el contrario, zonas como El Carmen o La Ardila ofrecen tickets de entrada más bajos (a menudo por debajo de los 150.000 €), lo que las convierte en el caladero principal para inversores que buscan maximizar la rentabilidad del alquiler mediante la compra y reforma.⁹ La disparidad de precios entre el barrio más caro y el más barato se ha ampliado, reflejando una gentrificación selectiva de ciertas áreas.

4. Transacciones, Tiempos de Venta y Financiación

4.1. Volumen y Agilidad del Mercado

El mercado inmobiliario isleño se caracteriza por una alta liquidez. El tiempo medio de venta (time-to-sell) se ha reducido drásticamente, pasando de medias provinciales superiores a los 3-4 meses a un promedio local de 66 días en el cuarto trimestre de 2024. Algunas agencias locales reportan cierres de operaciones en tan solo 56 días.² Esta velocidad de rotación indica una demanda insatisfecha que absorbe rápidamente el producto que sale a precio de mercado.

El volumen total de transacciones se mantiene estable en una horquilla de 1.000 a 1.100 operaciones anuales, dominadas casi exclusivamente por la segunda mano. En el tercer trimestre de 2025, solo las agencias asociadas a GICA gestionaron un volumen de ventas de 10,13 millones de euros en 64 operaciones, con un precio medio por vivienda de 163.400 euros.¹¹

4.2. Financiación Hipotecaria

La actividad hipotecaria en San Fernando refleja las tendencias nacionales pero con matices locales. A pesar del encarecimiento del dinero en 2023 y 2024, la constitución de hipotecas no se desplomó, sostenida por el perfil funcionarial y militar de gran parte de los compradores, que ofrece garantías de estabilidad a las entidades financieras.

Los datos provinciales y nacionales sugieren una reactivación fuerte en 2025. En julio de 2025, el número de hipotecas sobre viviendas a nivel nacional creció un 25% anual.¹² En el contexto local, la bajada del Euríbor hacia finales de 2024 ha actuado como un catalizador, permitiendo ahorros significativos en las cuotas (hasta 1.214 € al año para préstamos medios) y reintroduciendo en el mercado a compradores que habían quedado excluidos por los ratios de endeudamiento.²

5. Vivienda Protegida (VPO) y Política Social de Vivienda

El periodo 2020-2025 marca un hito histórico en la política de vivienda de San Fernando: la reactivación de la promoción pública tras más de quince años de parálisis. La administración local ha identificado la falta de vivienda asequible como una emergencia social y ha desplegado una estrategia integral que combina reestructuración institucional, captación de fondos y movilización de suelo.

5.1. De ESISA a HEMSA: Reingeniería Institucional

El vehículo principal de esta estrategia ha sido la transformación de la antigua Empresa de Suelo Isleña (ESISA). En marzo de 2024, la Junta General aprobó la modificación de sus estatutos y su cambio de denominación a HEMSA (Hub Empresa Municipal de San Fernando). Esta operación no fue meramente cosmética; al constituirse como «Medio Propio» del Ayuntamiento, HEMSA adquirió capacidades ampliadas para la gestión directa, la encomienda de gestión y la intervención en el mercado.¹³

Entre las nuevas competencias de HEMSA destaca la capacidad de adquirir viviendas existentes en el mercado libre para destinarlas a alquiler social o situaciones de emergencia habitacional, contando con una partida presupuestaria inicial de casi 400.000 euros para este fin.¹⁴

5.2. Promociones Estratégicas: Ronda del Estero

El epicentro de la nueva vivienda protegida en San Fernando es la zona de Ronda del Estero, donde se concentran los mayores desarrollos públicos.

• Promoción de 81 Viviendas en Alquiler: Este proyecto es el buque insignia de la política de alquiler asequible. Con una inversión total de 10,7 millones de euros, cuenta con una financiación compleja que incluye 6,6 millones de euros en subvenciones (Plan Ecovivienda con fondos Next Generation y Plan Estatal de Vivienda a través de la Junta de Andalucía) y más de 4 millones de aportación municipal.¹⁵

• Tipología y Precios: Las viviendas de 3 dormitorios (68-71 m²) tienen un alquiler de entre 297 y 310 €, que puede reducirse a 208-218 € bonificados. Las de 2 dormitorios oscilan entre 218 y 254 €, con bonificaciones hasta los 154 €.
• Perfil Social: La mitad de estas viviendas se reservan para unidades familiares con ingresos inferiores a 1,2 veces el IPREM (aprox. 10.080 €/año), garantizando el acceso a los estratos más vulnerables.¹⁶
• Viviendas en Venta: Paralelamente, el Ayuntamiento ha elevado a 311 el número de viviendas en régimen de venta proyectadas en la misma zona, sumando recientemente un paquete de 34 nuevas unidades mediante el incremento de edificabilidad permitido por la nueva normativa andaluza.¹⁷
• Diferencial de Precio: Estas viviendas salen al mercado con precios hasta un 30% inferiores a los de la vivienda libre comparable en Cádiz capital, lo que supone un ahorro estimado de más de 47.000 euros para un piso de 70 m².¹⁹

5.3. Adjudicación y Demanda Social

La asignación de estas viviendas se gestiona rigurosamente a través del Registro Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida. Para optar a ellas, es imprescindible estar inscrito, empadronado en San Fernando (con antigüedad de más de dos años, salvo excepciones laborales) y cumplir con los límites de ingresos (máximo 5,5 veces el IPREM para venta).²⁰

La demanda es masiva. Para las promociones recientes, el Ayuntamiento ha registrado miles de solicitudes, con un peso muy significativo de los menores de 35 años, que representan más del 40% de los interesados.²² Existen cupos específicos para jóvenes, familias monoparentales y personas con movilidad reducida, asegurando la diversidad social de las nuevas promociones.

6. El Mercado del Alquiler: Tensiones y Rentabilidades

6.1. Evolución de las Rentas

El mercado de alquiler en San Fernando vive una situación de alta tensión, caracterizada por una oferta menguante y una demanda creciente. A finales de 2025, el precio medio del alquiler se situó en el entorno de los 9,50 €/m² a 10,00 €/m² mensuales.²³

Aunque se han observado ligeras correcciones mensuales puntuales (-4,9% en octubre 2025), la tendencia de fondo es alcista. En agosto de 2025 se alcanzó un pico de 9,92 €/m², lo que supone un aumento del 8,65% respecto al año anterior.²⁵ Esto implica que el alquiler de un piso tipo de 80 m² ronda los 800 euros mensuales, una cifra que presiona la tasa de esfuerzo de las familias locales.

La rentabilidad bruta para los propietarios se mantiene en un atractivo 5%, lo que, sumado a la seguridad jurídica percibida (baja morosidad en comparación con otras plazas) y la altísima demanda, sigue atrayendo al pequeño inversor local.²

7. Urbanismo Estratégico y Desarrollo de Suelo (2025-2030)

El futuro del mercado inmobiliario isleño depende de la capacidad del municipio para movilizar grandes bolsas de suelo que han estado históricamente bloqueadas por servidumbres militares o tramitaciones complejas.

7.1. La Operación Histórica de Polvorines de Fadricas

En abril de 2024, se formalizó la mayor operación de compra de suelo militar en la historia de la ciudad: la adquisición de los Polvorines de Fadricas al Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa (INVIED). La operación, valorada en cerca de 2 millones de euros, implicó un desembolso en metálico y una permuta de suelos municipales en La Casería.²⁶

Este ámbito de 500.000 m² frente a la bahía es la gran reserva de suelo de San Fernando. El plan especial contempla:

• Parque Periurbano (Punta Cantera): Una gran zona verde de 125.000 m² que integrará los polvorines históricos recuperados, financiada parcialmente con fondos europeos de la Estrategia Territorial Integrada (ETI).²⁹
• Desarrollo Residencial: En la zona no protegida se prevé un desarrollo residencial significativo que podría albergar cientos de viviendas, actuando como válvula de escape para la presión de precios a medio plazo.³¹

7.2. Huerta de la Compañía y Nuevos Desarrollos

Otro desarrollo crítico es la Huerta de la Compañía, en la zona de Camposoto. Con la aprobación de los estatutos de la Junta de Compensación y el avance del Plan Parcial en 2023-2024, se ha dado luz verde a la construcción de casi 900 viviendas, de las cuales cerca de 300 serán protegidas.³² Este proyecto es vital para equilibrar la oferta en la zona sur de la ciudad.

Adicionalmente, se avanza en el desarrollo de los suelos de Fábrica San Carlos (850 viviendas previstas) y en pequeñas actuaciones de «cirugía urbana» como la reconversión de la parcela de la antigua Ayudantía de Marina en la Glorieta, donde se construirán 30 viviendas tras un cambio de uso pactado con Defensa.³⁵

7.3. El Impulso de los Fondos EDIL

La captación de 11,9 millones de euros de fondos europeos EDIL para duplicar las zonas verdes de la ciudad tendrá un impacto directo en la valoración de los activos inmobiliarios.³⁶ La creación de nuevos parques como Fadricas II, La Almadraba y la mejora de La Magdalena no solo elevan la calidad de vida, sino que generan plusvalías en los inmuebles colindantes, reforzando el atractivo de San Fernando como ciudad residencial verde y sostenible.

8. Conclusiones y Perspectivas de Futuro

El mercado de la vivienda en San Fernando atraviesa un momento decisivo. La ciudad ha logrado desacoplarse parcialmente de las dinámicas más volátiles de la costa gaditana, consolidando un modelo de crecimiento basado en la primera residencia y la calidad de vida.

Puntos Clave del Análisis:

1. Tensión de Precios Estructural: La subida de precios del mercado libre (+17,9% en oferta en 2025) no es coyuntural, sino estructural, derivada de la escasez crónica de oferta de obra nueva.
2. Liderazgo Público en la Oferta: Ante el fallo del mercado privado para proveer vivienda accesible, el Ayuntamiento, a través de HEMSA, se ha convertido en el principal promotor de vivienda asequible, con proyectos en marcha que suman cientos de unidades.
3. Suelo Militar como Palanca de Cambio: La liberación de Polvorines y otros suelos de Defensa es la única vía para garantizar el crecimiento sostenible de la ciudad a largo plazo.
4. Resiliencia de la Demanda: A pesar de los tipos de interés, la demanda se mantiene robusta, con tiempos de venta récord (<60 días), lo que indica un mercado muy líquido y dinámico.

Perspectiva 2026-2030: Se prevé que la tensión de precios persista a corto plazo hasta que las grandes bolsas de suelo (Huerta de la Compañía, Polvorines) comiencen a entregar producto al mercado. La clave del equilibrio futuro residirá en la agilidad de la administración para tramitar estos suelos y en la capacidad de HEMSA para mantener el ritmo de promoción de VPO, actuando como contrapeso regulador en un mercado tensionado.

Bibliografía

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34. Se dibujan unas 900 viviendas, casi 300 de VPO, sobre los suelos a desarrollar de la Huerta de la Compañía | DIARIO Bahía de Cádiz, accessed on November 21, 2025, https://www.diariobahiadecadiz.com/san-fernando/se-dibujan-unas-900-viviendas-casi-300-de-vpo-sobre-los-suelos-a-desarrollar-d-la-huerta-de-la-compania/
35. Cádiz. San Fernando: El Ayuntamiento de San Fernando cambia el uso de una parcela de Defensa en la Glorieta para construir 30 viviendas – Ceacop, accessed on November 21, 2025, https://www.ceacop.com/cadiz-san-fernando-el-ayuntamiento-de-san-fernando-cambia-el-uso-de-una-parcela-de-defensa-en-la-glorieta-para-construir-30-viviendas/
36. San Fernando recibirá 11,9 millones de los fondos europeos de la Edil para “duplicar” sus zonas verdes – Andalucía Información, accessed on November 21, 2025, https://www.andaluciainformacion.es/articulo/san-fernando-local/san-fernando-obtiene-119-millones-fondos-europeos-edil-duplicar-zonas-verdes/202510031237223147231.html